Memiliki
rumah adalah impian setiap keluarga.
Biar kecil
dan sederhana …. jika sudah milik sendiri …. tenang dan nyaman.
Ungkapan home sweet home memang terbukti.
Rumah bisa
beli jadi atau bangun sendiri dari nol.
Jika berencana
membangun sendiri … jika belum pernah
bangun rumah pasti akan kebingungan bagaimana memulainya dan berapa ancer2
biayanya.
Membangun rumah
sendiri keuntungannya bisa sesuai kebutuhan dan selera masing2. Tiap keluarga
memiliki keunikan kebutuhan dan selera.
Kebetulan
saya punya client yang punya bisnis
sampingan bangun dan jual rumah … skala kecil kecilan. Beliau ini lumayan detail mencatat pengeluaran biaya2nya dan bersedia men-sharing-kan datanya.
Saya baca2
.. dan menurut saya, informasi ini sangat berguna bagi yang pertama kali mau membuat
rumah.
Panduan bagaimana
mengurus perizinan IMB, bagaimana mengestimasi biaya membangun rumah. Di bagian
biaya mana yang bisa membuat menjadi besar dan bagaimana cara menekan biaya.
Mengurus IMB
Sebelum
membangun rumah maka Izin Mendirikan Bangunan (IMB) harus sudah dimiliki.
Mengurus IMB aturannya (kemana mengurusnya serta dokumen2 yang dibutuhkan) di tiap daerah bisa berbeda beda. Umumnya tergantung ; lokasinya perumahan atau perkampungan, luas tanah, luas bangunan, tingkat atau tidak, peruntukan (rumah tinggal, tempat usaha, dll). Ada yang cukup mengurusnya di kecamatan atau ke kantor walikota. Jika bingung tanya dulu saja ke kantor kecamatan.
Datang ke Kantor Kecamatan. Bertanya tanya terlebih dahulu, jika cukup diurus di kecamatan, sekalian mengambil form pengurusan IMB yang harus diisi dan dilengkapi. Termasuk form perizinan ke RT / RW.
Mengurus IMB aturannya (kemana mengurusnya serta dokumen2 yang dibutuhkan) di tiap daerah bisa berbeda beda. Umumnya tergantung ; lokasinya perumahan atau perkampungan, luas tanah, luas bangunan, tingkat atau tidak, peruntukan (rumah tinggal, tempat usaha, dll). Ada yang cukup mengurusnya di kecamatan atau ke kantor walikota. Jika bingung tanya dulu saja ke kantor kecamatan.
Datang ke Kantor Kecamatan. Bertanya tanya terlebih dahulu, jika cukup diurus di kecamatan, sekalian mengambil form pengurusan IMB yang harus diisi dan dilengkapi. Termasuk form perizinan ke RT / RW.
Kalau
memungkinkan diurus sendiri saja, lebih murah daripada pakai jasa pengurusan.
Alur pengurusan IMB bisa dilihat di gambar dibawah ini :
Sebetulnya
ada perhitungan resmi untuk mengurus IMB ini berdasarkan ukuran bangunan, tapi
kadang suka tidak jelas. Sebagai gambaran untuk ukuran bangunan luas sekitar 90m2
di daerah Bekasi Rp. 2,4 juta (th 2014).
Untuk
melengkapi perizinan IMB cukup dibutuhkan gambar sketch lay out ruangan beserta ukuran kasarnya. Jika sudah ada desain dari arsitek, maka lebih bagus, tapi tidak diharuskan.
Karena rumah akan ditempati dalam waktu lama maka disarankan jika
memungkinkan, supaya rumah terasa nyaman, sehat dan
bagus lebih baik menggunakan jasa arsitek. Fee
arsitek ini sangat beragam, tergantung pengalaman, reputasi, dll. Mulai dari
500 ribu sampai ratusan juta juga ada.
Cari saja yang sesuai kantong … apalagi kalau ada teman atau saudara
yang arsitek … bisa pakai harga teman / saudara.
Sejak
dokumen lengkap diserahkan ke kantor kecamatan, membutuhkan waktu 1 minggu
sampai 1 bulan. Tergantung kondisi dan pelayanan di kantor tersebut.
Mengurus dan pasang listrik PLN
Listrik
sangat penting …
Umumnya
ketika tenaga tukang ready dan tiba
dilokasi, selain membuat bedeng untuk tempat tinggal sementara, maka ada tukang
bor sumur. Air sangat penting untuk kebutuhan para tukang (mandi, dsb). Artinya
sudah disiapkan juga pompa listrik. Nah … masalah listriknya …. untuk sementara
harus meminjam dahulu kepada tetangga. Maka baik baiklah sama tetangganya … :)
Setelah
bangunan sudah lumayan berwujud baru bisa mengajukan aplikasi pemasangan
listrik ke PLN.
Aplikasi
bisa di ajukan ke PLN secara online atau telepon 123, dan setelah semuanya
berkasnya selesai maka pemasangan listrik harus melalui rekanan PLN yang
ditunjuk. Umumya kantor rekanan pemasangan ini lokasinya berdekatan dengan
kantor PLN.
Biaya Bangun Rumah
Berapa sih
biaya bangun rumah ?
jawabannya
tergantung … he he … tergantung materialnya, dll.
Tetapi untuk
estimasi jika membangun sendiri :
- Bangunan dua
tingkat Rp. 3 /m2
- Bangunan
satu tingkat Rp. 2,5 jt / m2.
Data tahun
2014. Dengan asumsi menggunakan material kelas standar/menengah. Biaya itu
termasuk biaya material, finishing
dan biaya tukang.
Misalkan
membangun rumah 2 lantai, luas bangunan 90 m2.
Maka
estimasi biaya bangun ; Rp. 90 m2 X Rp. 3.000.000 = Rp. 270.000.000
Dengan estimasi rincian sbb :
Jika kondisi keuangan mepet hanya ada +- Rp. 200 juta. Yang penting jadi dulu dan bisa ditinggali dengan layak.
Maka bisa mengurangi biaya finishing ; menggunakan keramik lantai kw1, cat yang menengah, closet second, dll-nya. Bahkan di pos material juga bisa dihemat banyak jika kita mengetahui supplier utama material sehingga mendapatkan harga yang lebih rendah dari toko material.
Ingat uang tidak perlu ada sekaligus di awal, tapi per-periode karena membangun rumah membutuhan waktu lebih dari 5 bulan.
Dengan estimasi rincian sbb :
Jika kondisi keuangan mepet hanya ada +- Rp. 200 juta. Yang penting jadi dulu dan bisa ditinggali dengan layak.
Maka bisa mengurangi biaya finishing ; menggunakan keramik lantai kw1, cat yang menengah, closet second, dll-nya. Bahkan di pos material juga bisa dihemat banyak jika kita mengetahui supplier utama material sehingga mendapatkan harga yang lebih rendah dari toko material.
Ingat uang tidak perlu ada sekaligus di awal, tapi per-periode karena membangun rumah membutuhan waktu lebih dari 5 bulan.
Bangun rumah
Membangun rumah bisa diborongkan menggunakan jasa kontraktor atau dikerjakan sendiri. Masing masing mempunyai plus dan minusnya.
Menggunakan Jasa Kontraktor / Pemborong
Plusnya :
- Dibuatkan
Rancangan Anggaran Belanja (RAB) pembuatan rumah yang detail.
- Tidak perlu
pusing mengawasi tukang kerja
- Tidak perlu
pusing membeli bahan baku.
- Bahkan ada
pemborong yang memberikan jasa gratis desain rumah.
Minus-nya :
- Biayanya
lebih mahal karena ada fee kontraktor
/ pemborong.
- Jika
kredibilitas pemborongnya jelek, maka akan memainkan dari specs,
beda dari yang
di RAB.
Dikerjakan sendiri.
Plusnya :
- Biaya lebih
rendah.
Minusnya :
- Harus memiliki
waktu untuk mengawasi tukang.
Tukang ada kecenderugan melambatkan kerja karena
dibayar harian.
- Kalau tidak
memiliki pengalaman dan tidak memiliki mandor yang dipercaya,
biaya bisa jadi
bobol.
- Membayar
biaya arsitek untuk melakukan desain dan juga bisa menyediakan RAB.
Tergantung
mana yang dipilih,berdasarkan situasi dan kondisi masing masing individu.
Biaya
membangun rumah saya bagi menjadi 4 kelompok ;
- Pra-pembangunan
: IMB, Desain, dll.
- Tenaga kerja
- Material :
Pasir,batu2, semen, kusen, dll.
- Finishing:
cat, keramik, kunci2, stop kontak, closet, dll.
Pra Pembangunan
Biaya desain
rumah, pengurusan IMB, pemasangan
listrik, dll.
Biaya pra
pembangunan biasanya antara 3% sd 5% dari total biaya bangun rumah. Asumsi fee arsitek yang digunakan adalah kelas
yang biasa.
Desain
bangunan yang macam2 misal banyak lekukan nantinya akan mempengaruhi biaya
pembangunan.
Tenaga kerja
Biaya tenaga
kerja memberikan dampak yang besar terhadap biaya total pembangunan rumah.
Kontribusi
ke total antara 25% sd 35%.
JIka dapat
referensi mengenai mandor yang baik dan jujur, maka keribetan dan keruwetannya
sudah teratasi. Mandor tersebut yang akan mencari tim dan mensupervisi langkah2
pekerjaan yang harus dilakukan dari nol sd jadi.
Biaya tukang
bisa diborongkan tapi harus tahu dulu panduan
biayanya (bisa dari RAB).
Di handle
sendiri jika tidak memiliki mandor yang baik dan jujur akan keteteran.
Jika tenaga
kerja terlalu sedikit maka kerjaan akan lama dan biaya membengkak
Terlalu
banyak maka akan ada yang idle dan jadi
bengkak juga biayanya.
Jika ingin
ekonomis dan ideal, maka dikerjakan sendiri dengan mandor yang capable (karena dia yang akan men-direct dilapangan), serta dipercaya
/jujur.
Dimusim
hujan dan bulan Ramadhan … bisa banyak pekerjaan yang terganggu, sehingga
banyak tukang yang idle atau tidak
maksimal kerjanya. Sehingga lebih baik di kerjakan di awal musim kemarau dan
masih jauh dari bulan puasa jika memungkinkan.
Material
Kontribusi
biaya material berkisar 35% sd 40%.
Material ini
dibagi 4 kelompok ;
- Pasir, batu,
bata dll
- Besi
- Semen
- Lain2
(instalasi listrik, kusen, instalasi air, dll).
Kepandaian
memilih material yang berkualitas tapi ekonomis
akan memberikan dampak significant
terhadap biaya total bangun rumah.
Tips untuk
menghemat biaya material :
- Mengkombinasi ukuran besi cor yang digunakan.
- Membeli
pasir dan batu jumlah besar dari pemasok utama sehingga biayanya jauh
lebih
rendah. Akan menekan biaya yang cukup besar ke total biaya.
- Menggunakan
kusen2 dari aluminium, untuk pintu dan jendela.
Biayanya akan lebih murah
daripada menggunakan kusen kayu kualitas menengah.
Lebih cepat pengerjaannya dan anti rayap.
- Rangka rangka
atap menggunakan baja ringan, lebih
ekonomis dan tahan rayap.
- Jika ingin
lebih ekonomis lagi, gentengmya menggunakan sejenis atap aluminium selain
biayanya lebih murah dari genteng keramik atau beton, pengerjaanya jauh lebih
cepat
dan membutuhkan rangka atap baja ringan lebih sedikit sehingga lebih
murah dibiaya
pemakaian rangka baja ringan.
- Jika ada
toko bangunan besar melalukan diskon atau promo, segera beli karena
harganya
lumayan miring.
- Mempunyai
atau meminjam kartu member di toko bangunan besar, lumayan suka dapat
diskon
tambahan.
Untuk
pengontrolan biaya pembelian material, dilakukan persetujuan/deal dengan toko bangunan. Ada yang meminta
uang jaminan ataupun tidak. Dengan deal
ini maka tukang , mandor dapat ambil bahan2 dari toko tersebut kapan saja,
berkali kali. Toko akan mengantarkannnya kelokasi dan biasanya toko akan mengirimkan
tagihan setiap minggunya.
Sehingga
biaya dan material yang dibeli lebih terkontrol, daripada uang dipegang langsung
mandor dan mandor membeli barang ke toko material.
Finishing
Finishing biayanya bisa relatif lebih
rendah atau sangat tinggi. Tergatung selera dan bujet.
Pekerjaan finishing antara lain ; lantai, cat, handle pintu, fitting lampu, pagar dll.
Jika
menggunakan material finishing
standar2 saja, kontribusinya antara 20% sd 30% dari total biaya.
Yang di
sarankan, cat luar menggunakan cat outdoor
kualitas bagus. Kondisi cuaca (hujan dan panas) akan cepat sekali membuat pudar
dan kusam sehingga rumah cepat terlihat tidak menarik.
Sebagai
gambaran, dibawah ini adalah biaya pembagunan rumah ukuran bangunan 87m2
bertingkat. (data tahun 2014)
Dari data
diatas, pos tenaga kerja kurang ideal,
seharusnya bisa mencapai 30% (bukan 34,8%). Biaya tenaga kerja membengkak
karena pada periode awal tenaga kerjanya terlalu sedikit, sehingga menjadi
lebih lama dan biaya membengkak.
Pos material
adalah yang terbesar ; 38,18%.
Pengerjaan
struktur dan bangunan (pasir, bata, semen dan besi) menyumbangkan 27,71%. Jadi
jika bisa mencari supplier yang murah
untuk pos ini akan sangat hemat ke total biaya. Cari2 dan bandingkan supplier utama batu,
pasir, besi, dll … sehingga bisa menekan biaya yang banyak.
Karena sudah
memiliki pengalaman dan pengetahun bangun rumah, secara total biaya tetap dapat
terkontrol karena hitungannya masih di Rp. 3 jt/m2 (2,959 jt). Terutama dengan mensiasaati
di items finishing. Yaitu dengan
membeli barang2 promo ; cat, keramik lantai, handle pintu dll-nya. Diskon items promo bisa antara 10% sd 50%,
dampaknya sangat terasa.
Selain itu
juga penambahan tenaga kerja yang pas pada periode berikutnya dapat
mencegah biaya tenaga kerja membengkak
Pembangunan
rumah ini di kerjakan selama 7 bulan,
seharusnya 6 bulan sudah selesai.
Semoga
informasi ini bemanfaat untuk yang ingin membangun rumah.
Saya rasa sangat banyak kekurangannya disana sini .. tapi sebagai estimasi masih okelah.
Mohon
koreksi dan inputannya jika ada yang lebih mengetahui dan ahli di bidang
membangun rumah, sehingga bisa menjadi masukan bagi kita semua.
selamat
membangun rumah
follow twitter @jauhari_mk
follow twitter @jauhari_mk
Estimasi waktu brapa lama ya kak? Semoga dimudahkan untuk bisa punya rumah sendiri... Amin...
BalasHapusberdasarkan pengalaman ... IMB bisa 1 minggu bahkan 2 bulan.
HapusBangun rumah ukuran +- 100 m2 bisa 3 sd 4 bulan.