Selasa, 07 April 2015

Membangun Rumah ; Mengurus Perizinan dan Mengestimasi Biaya


Memiliki rumah adalah impian setiap keluarga.
Biar kecil dan sederhana …. jika sudah milik sendiri …. tenang dan nyaman.
Ungkapan home sweet home memang terbukti.

Rumah bisa beli jadi atau bangun sendiri dari nol.
Jika berencana membangun sendiri  … jika belum pernah bangun rumah pasti akan kebingungan bagaimana memulainya dan berapa ancer2 biayanya.
Membangun rumah sendiri keuntungannya bisa sesuai kebutuhan dan selera masing2. Tiap keluarga memiliki keunikan kebutuhan dan selera.

Kebetulan saya punya client yang punya bisnis sampingan bangun dan jual rumah … skala kecil kecilan. Beliau ini lumayan detail mencatat pengeluaran biaya2nya  dan bersedia men-sharing-kan datanya.

Saya baca2 .. dan menurut saya, informasi ini sangat berguna bagi yang pertama kali mau membuat rumah.
Panduan bagaimana mengurus perizinan IMB, bagaimana mengestimasi biaya membangun rumah. Di bagian biaya mana yang bisa membuat menjadi besar dan bagaimana cara menekan biaya.


Mengurus IMB
Sebelum membangun rumah maka Izin Mendirikan Bangunan (IMB) harus sudah dimiliki. 
Mengurus IMB aturannya (kemana mengurusnya serta dokumen2 yang dibutuhkan) di tiap daerah bisa berbeda beda. Umumnya tergantung ; lokasinya perumahan atau perkampungan, luas tanah, luas bangunan, tingkat atau tidak, peruntukan (rumah tinggal, tempat usaha, dll). Ada yang cukup mengurusnya di kecamatan atau ke kantor walikota.  Jika bingung tanya dulu saja ke kantor kecamatan.

Datang ke Kantor Kecamatan. Bertanya tanya terlebih dahulu, jika cukup diurus di kecamatan, sekalian mengambil  form pengurusan IMB yang harus diisi dan dilengkapi. Termasuk form perizinan ke RT / RW.
Kalau memungkinkan diurus sendiri saja, lebih murah daripada pakai jasa pengurusan. Alur pengurusan IMB bisa dilihat di gambar dibawah ini :


Sebetulnya ada perhitungan resmi untuk mengurus IMB ini berdasarkan ukuran bangunan, tapi kadang suka tidak jelas. Sebagai gambaran untuk ukuran bangunan luas sekitar 90m2 di daerah Bekasi Rp. 2,4 juta (th 2014).

Untuk melengkapi perizinan IMB cukup dibutuhkan gambar sketch lay out ruangan beserta ukuran kasarnya. Jika sudah ada desain dari arsitek, maka lebih bagus, tapi tidak diharuskan.

Karena rumah akan ditempati dalam waktu lama maka disarankan jika memungkinkan, supaya rumah terasa nyaman, sehat dan bagus lebih baik menggunakan jasa arsitek. Fee arsitek ini sangat beragam, tergantung pengalaman, reputasi, dll. Mulai dari 500 ribu sampai ratusan juta juga ada.  Cari saja yang sesuai kantong … apalagi kalau ada teman atau saudara yang arsitek … bisa pakai harga teman / saudara.

Sejak dokumen lengkap diserahkan ke kantor kecamatan, membutuhkan waktu 1 minggu sampai 1 bulan. Tergantung kondisi dan pelayanan di kantor tersebut.


Mengurus dan pasang listrik PLN
Listrik sangat penting …
Umumnya ketika tenaga tukang ready dan tiba dilokasi, selain membuat bedeng untuk tempat tinggal sementara, maka ada tukang bor sumur. Air sangat penting untuk kebutuhan para tukang (mandi, dsb). Artinya sudah disiapkan juga pompa listrik. Nah … masalah listriknya …. untuk sementara harus meminjam dahulu kepada tetangga. Maka baik baiklah sama tetangganya … :) 

Setelah bangunan sudah lumayan berwujud baru bisa mengajukan aplikasi pemasangan listrik ke PLN.
Aplikasi bisa di ajukan ke PLN secara online atau telepon 123, dan setelah semuanya berkasnya selesai maka pemasangan listrik harus melalui rekanan PLN yang ditunjuk. Umumya kantor rekanan pemasangan ini lokasinya berdekatan dengan kantor PLN.


Biaya Bangun Rumah
Berapa sih biaya bangun rumah ?
jawabannya tergantung … he he … tergantung materialnya, dll.

Tetapi untuk estimasi jika membangun sendiri  :
   - Bangunan dua tingkat  Rp. 3 /m2
   - Bangunan satu tingkat Rp. 2,5 jt  / m2.

Data tahun 2014. Dengan asumsi menggunakan material kelas standar/menengah. Biaya itu termasuk biaya material, finishing dan biaya tukang.

Misalkan membangun rumah 2 lantai, luas bangunan 90 m2.
Maka estimasi biaya bangun ; Rp. 90 m2 X Rp. 3.000.000 = Rp. 270.000.000

Dengan estimasi rincian sbb :
Jika kondisi keuangan mepet hanya ada +- Rp. 200 juta. Yang penting jadi dulu dan bisa ditinggali dengan layak.
Maka bisa mengurangi biaya finishing ; menggunakan keramik lantai kw1, cat yang menengah, closet second, dll-nya. Bahkan di pos material juga bisa dihemat banyak jika kita mengetahui supplier utama material sehingga mendapatkan harga yang lebih rendah dari toko material.
Ingat uang tidak perlu ada sekaligus di awal, tapi per-periode karena membangun rumah membutuhan waktu lebih dari 5 bulan.


Bangun rumah
Membangun rumah bisa diborongkan menggunakan jasa kontraktor atau dikerjakan sendiri. Masing masing mempunyai plus dan minusnya.

Menggunakan Jasa Kontraktor /  Pemborong
Plusnya :
 - Dibuatkan Rancangan Anggaran Belanja (RAB) pembuatan rumah yang detail.
 - Tidak perlu pusing mengawasi tukang kerja
 - Tidak perlu pusing membeli bahan baku.
 - Bahkan ada pemborong yang memberikan jasa gratis desain rumah.

Minus-nya :
 - Biayanya lebih mahal karena ada fee kontraktor / pemborong.
 - Jika kredibilitas pemborongnya jelek, maka akan memainkan dari specs, 
   beda dari yang di RAB.

Dikerjakan sendiri.
Plusnya :
 - Biaya lebih rendah.

Minusnya :
 - Harus memiliki waktu untuk mengawasi tukang. 
   Tukang ada kecenderugan melambatkan kerja karena dibayar harian.
 - Kalau tidak memiliki pengalaman dan tidak memiliki mandor yang dipercaya, 
   biaya bisa jadi bobol.
 - Membayar biaya arsitek untuk melakukan desain dan juga bisa menyediakan RAB.

Tergantung mana yang dipilih,berdasarkan situasi dan kondisi masing masing individu.

Biaya membangun rumah saya bagi menjadi 4 kelompok  ;
     - Pra-pembangunan : IMB, Desain, dll.
     - Tenaga kerja
     - Material : Pasir,batu2, semen, kusen, dll.
     - Finishing: cat, keramik, kunci2, stop kontak, closet, dll.




Pra Pembangunan
Biaya desain rumah,  pengurusan IMB, pemasangan listrik, dll.
Biaya pra pembangunan biasanya antara 3% sd 5% dari total biaya bangun rumah. Asumsi fee arsitek yang digunakan adalah kelas yang biasa.
Desain bangunan yang macam2 misal banyak lekukan nantinya akan mempengaruhi biaya pembangunan.

Tenaga kerja
Biaya tenaga kerja memberikan dampak yang besar terhadap biaya total pembangunan rumah.
Kontribusi ke total antara 25% sd 35%.
JIka dapat referensi mengenai mandor yang baik dan jujur, maka keribetan dan keruwetannya sudah teratasi. Mandor tersebut yang akan mencari tim dan mensupervisi langkah2 pekerjaan yang harus dilakukan dari nol sd jadi.

Biaya tukang bisa diborongkan tapi  harus tahu dulu panduan biayanya (bisa dari RAB).
Di handle sendiri jika tidak memiliki mandor yang baik dan jujur akan keteteran.
Jika tenaga kerja terlalu sedikit maka kerjaan akan lama dan biaya membengkak
Terlalu banyak maka akan ada yang idle dan jadi bengkak juga biayanya.

Jika ingin ekonomis dan ideal, maka dikerjakan sendiri dengan mandor yang capable (karena dia yang akan men-direct dilapangan), serta dipercaya /jujur.

Dimusim hujan dan bulan Ramadhan … bisa banyak pekerjaan yang terganggu, sehingga banyak tukang yang idle atau tidak maksimal kerjanya. Sehingga lebih baik di kerjakan di awal musim kemarau dan masih jauh dari bulan puasa jika memungkinkan.


Material
Kontribusi biaya material berkisar 35% sd 40%.
Material ini dibagi 4 kelompok ;
  - Pasir, batu, bata dll
  - Besi 
  - Semen
  - Lain2 (instalasi listrik, kusen, instalasi air, dll).

Kepandaian memilih material yang berkualitas tapi ekonomis  akan memberikan dampak significant terhadap biaya total bangun rumah.

Tips untuk menghemat biaya material :
  - Mengkombinasi ukuran besi cor yang digunakan.

  - Membeli pasir dan batu jumlah besar dari pemasok utama sehingga biayanya jauh 
    lebih rendah. Akan menekan biaya yang cukup besar ke total biaya.

  - Menggunakan kusen2 dari aluminium, untuk pintu dan jendela. 
    Biayanya akan lebih murah daripada menggunakan kusen kayu kualitas menengah. 
    Lebih cepat pengerjaannya dan anti rayap.

  - Rangka rangka atap menggunakan  baja ringan, lebih ekonomis dan tahan rayap.

  - Jika ingin lebih ekonomis lagi, gentengmya menggunakan sejenis atap aluminium selain 
    biayanya lebih murah dari genteng keramik atau beton, pengerjaanya jauh lebih cepat 
    dan membutuhkan rangka atap baja ringan lebih sedikit sehingga lebih murah dibiaya 
    pemakaian rangka baja ringan.

  - Jika ada toko bangunan besar melalukan diskon atau promo, segera beli karena 
    harganya lumayan miring.

  - Mempunyai atau meminjam kartu member di toko bangunan besar, lumayan suka dapat 
    diskon tambahan.


Untuk pengontrolan biaya pembelian material, dilakukan persetujuan/deal dengan toko bangunan. Ada yang meminta uang jaminan ataupun tidak. Dengan deal ini maka tukang , mandor dapat ambil bahan2 dari toko tersebut kapan saja, berkali kali. Toko akan mengantarkannnya kelokasi dan biasanya toko akan mengirimkan tagihan setiap minggunya.
Sehingga biaya dan material yang dibeli lebih terkontrol, daripada uang dipegang langsung mandor dan mandor membeli barang ke toko material.


Finishing
Finishing biayanya bisa relatif lebih rendah atau sangat tinggi. Tergatung selera dan bujet.
Pekerjaan finishing antara lain ; lantai, cat, handle pintu, fitting lampu, pagar dll.
Jika menggunakan material finishing standar2 saja, kontribusinya antara 20% sd 30% dari total biaya.

Yang di sarankan, cat luar menggunakan cat outdoor kualitas bagus. Kondisi cuaca (hujan dan panas) akan cepat sekali membuat pudar dan kusam sehingga rumah cepat terlihat tidak menarik.



Sebagai gambaran, dibawah ini adalah biaya pembagunan rumah ukuran bangunan 87m2 bertingkat. (data tahun 2014)


Dari data diatas, pos  tenaga kerja kurang ideal, seharusnya bisa mencapai 30% (bukan 34,8%). Biaya tenaga kerja membengkak karena pada periode awal tenaga kerjanya terlalu sedikit, sehingga menjadi lebih lama dan biaya membengkak.

Pos material adalah yang terbesar ; 38,18%.
Pengerjaan struktur dan bangunan (pasir, bata, semen dan besi) menyumbangkan 27,71%. Jadi jika bisa mencari supplier yang murah untuk pos ini akan sangat hemat ke total biaya. Cari2 dan bandingkan supplier utama batu, pasir, besi, dll … sehingga bisa menekan biaya yang banyak.

Karena sudah memiliki pengalaman dan pengetahun bangun rumah, secara total biaya tetap dapat terkontrol karena hitungannya masih di Rp. 3 jt/m2 (2,959 jt). Terutama dengan mensiasaati di items finishing. Yaitu dengan membeli barang2 promo ; cat, keramik lantai, handle pintu dll-nya. Diskon items promo bisa antara 10% sd 50%, dampaknya sangat terasa.
Selain itu juga penambahan tenaga kerja yang pas pada periode berikutnya dapat mencegah biaya tenaga kerja membengkak

Pembangunan rumah ini di kerjakan selama  7 bulan, seharusnya 6 bulan sudah selesai.


Semoga informasi ini bemanfaat untuk yang ingin membangun rumah.
Saya rasa sangat banyak kekurangannya disana sini .. tapi sebagai estimasi masih okelah.

Mohon koreksi dan inputannya jika ada yang lebih mengetahui dan ahli di bidang membangun rumah, sehingga bisa menjadi masukan bagi kita semua.



selamat membangun rumah

follow twitter @jauhari_mk

2 komentar:

  1. Estimasi waktu brapa lama ya kak? Semoga dimudahkan untuk bisa punya rumah sendiri... Amin...

    BalasHapus
    Balasan
    1. berdasarkan pengalaman ... IMB bisa 1 minggu bahkan 2 bulan.
      Bangun rumah ukuran +- 100 m2 bisa 3 sd 4 bulan.

      Hapus